Инвестиции в недвижимость: доходность – 28–35%

Наиболее привычным инструментом для сохранения денег считается банк, однако гарантированная государством сумма страховых выплат в случае отзыва лицензии у кредитной организации не превышает 700 тыс. руб. Поэтому именно недвижимость многие справедливо считают самым надежным капиталовложением. По данным аналитиков RDI, инвестиции в недвижимость перекрывают банковские депозиты по доходности, перешагивая минимальный порог в 30% годовых. Но при покупке инвестиционных квартир нужно обладать хорошими знаниями рынка и его динамики, чтобы осуществлять подобные сделки и «не уйти» в минус.

Инвесторы прислушались к прогнозам о возможном мировом циклическом кризисе, который может заявить о себе уже в 2014–2016 гг., и озаботились риском обесценивания своих накоплений. Они стараются размещать средства в надежный актив – недвижимость. Как результат, постепенно начала увеличиваться доля инвестиционных квартир на рынке.

Застройщики Новой Москвы и Подмосковья декларируют рост цены на квадратный метр в новостройках от 10–30% в зависимости от конкретного объекта и спроса на него. Зафиксировать процент инвестиционных сделок довольно сложно, так как покупатель, даже будучи оптовым, редко оформляет все сделки или собственность на себя. Поэтому проследить процент инвестиционных сделок, о котором спорят аналитики, можно по продажам на вторичном рынке на сайтах агентств недвижимости. Количество приобретенных квартир в новостройках, и выставленных в дальнейшем на перепродажу, не превышает 7–10%, по оценкам аналитиков. Это объяснимо тем, что для формирования пула квартир инвестору нужно обладать достаточным первоначальным капиталом, что сужает круг людей, готовых осуществлять данный вид вложений.

От какой суммы можно отталкиваться и насколько доходным является данный вид инвестиций? По данным специалистов компании RDI, средняя стоимость жилья в новостройках, приобретаемого в Подмосковье и Новой Москве, – 3–4,5 млн руб., а в Москве – 6–8 млн руб. Поэтому условно размер инвестиционного портфеля должен быть порядка 10 млн руб. для работы на рынке. Стратегия полностью определяется инвестором и зависит от величины свободных средств и от конечной цели – приобретается ли жилье для перепродажи или долгосрочной сдачи в аренду. Однако есть ряд общих принципов.

Инвестиционные квартиры приобретаются как на первичном, так и на вторичном рынках во всех ценовых сегментах. При покупке квартиры с инвестиционными целями, большое внимание нужно уделить ее месторасположению и транспортной доступности, так как именно эти факторы окажутся решающими для дальнейшего роста цены квадратного метра. Наиболее престижными районами в столице исторически считаются центр, юго-запад и запад. Если говорить о направлениях Подмосковья, где наиболее развита инфраструктура, то это: Калужское шоссе, Новорижское шоссе, Каширское шоссе. Отдельно стоит упомянуть Рублево-Успенское шоссе, но это совершенно другой ценовой сегмент.

Доход от перепродажи недвижимости будет зависеть от того, какая именно квартира приобретается, в каком районе (для возможности анализа развития района). Также необходимо знать, через какой период времени собирается реализовываться данная недвижимость.

По мнению аналитиков RDI, оптимальный вариант для инвестиций – новостройка на стадии строительства, при условии, что она возводится зарекомендовавшим себя на рынке застройщиком. Репутация застройщика является гарантией, что строительство будет завершено и покупатель не получит статус «обманутого дольщика». Площадь нужно выбирать среднюю – 40–60 кв. м. При инвестировании нужно мониторить специальные предложения, которые связаны либо со стартом продаж, либо с началом строительства новой очереди, либо приурочены к праздникам. Скидка на квадратные метры может быть весьма ощутимой. Аналитики RDI подсчитали, если квартира покупается на стадии строительства, то к моменту его завершения, а тем более, к моменту получения прав собственности ее стоимость вырастает в среднем на 28–35%.

Динамику можно посмотреть на примере новостроек RDI: сотрудники отслеживают количество квартир, выходящих на вторичный рынок в период окончания строительства. Так однокомнатную квартиру стандартной площади 33 кв. м. в ЖК «Ново-Молоково» (Каширское шоссе, 9 км от МКАД) на стадии строительства можно приобрести за 2,6 млн рублей. Инвесторы, владеющие аналогичными квартирами в сданных ранее корпусах этого ЖК, выставляют их на продажу на различных интернет сайтах за 3,4 млн рублей. Таким образом, доходность инвесторов достигает 30%. Двухкомнатная квартира площадью 63 кв. м в том же «Ново-Молоково» (стадия готовности ¬¬- гос. комиссия IV кв. 2014 г.) стоит при покупке от застройщика – 3,97 млн руб. Инвесторы же готовы продать аналогичные готовые квартиры в этом ЖК за 5,3 млн руб. (58 кв. м). В данном случае доходность – 32,5 %. Кроме того, стоимость квартиры может быть поднята за счет ремонта, который был сделан для увеличения инвестиционной привлекательности объекта и доходить до 50% от первоначальной цены. В частности, на сайтах по продаже инвесторы выставляют квартиру метража 60 кв. м. за 6 млн руб., объясняя такую высокую наценку вложениями в евроремонт и мебель. Аналогичные показатели по другим проектам RDI таким, как ЖК «Южное Видное».

Что качается доходов от аренды, то он будет выше, если приобрести несколько небольших квартир с ремонтом (лучше в Москве, с хорошей транспортной доступностью). Средняя стоимость однокомнатной квартиры составит от 5–6 млн руб. и выше. В настоящее время рыночная стоимость аренды порядка 30 тыс. руб., что принесет годовой доход владельцу – в 360 тыс. руб. Окупаемость вложений – 14 лет! Ставка годового банковского депозита 10–13%. Даже при минимальном расчете ставки, размещенные 5 млн руб. в банке, принесут своему владельцу свыше 500 тыс. руб. Поэтому инвесторы за редким случаем рассматривают инвестиционные квартиры для последующей аренды.

«Инвестиции в недвижимость являются актуальным финансовым инструментом не только в России, но и в мире, – резюмирует Дмитрий Власов, коммерческий директор RDI. – Надо помнить, что покупка недвижимости в инвестиционных целях, – это долгосрочное вложение средств, от года и выше. При приобретении на стадии строительства доход формируется из-за положительной динамики цен. В настоящее время рыночная конъюнктура благоприятствует заключению инвестиционных сделок на строительном рынке. При знании законов рынка, правильном выборе объекта инвестиций доходность, по нашим подсчетам, достигает 35%».